Oценка Недвижимости - FM Consulting

fb.com/fmconsultingbaku

info@fm-consulting.az

(055) 827 63 31

(012) 404 85 21

Operativ, Qərəzsiz, Dəqiq !

fb.com/fmconsultingbaku

info@fm-consulting.az

(055) 827 63 31

(012) 404 85 21

Оперативный, Беспристрастный, Точный !

fb.com/fmconsultingbaku

info@fm-consulting.az

(055) 827 63 31

(012) 404 85 21

Оперативный, Беспристрастный, Точный !

fb.com/fmconsultingbaku

info@fm-consulting.az

(055) 827 63 31

(012) 404 85 21

Оперативный, Беспристрастный, Точный !

Go to content

Oценка Недвижимости

Оценка квартиры

Оценка квартиры – это самая распространенная и востребованная на сегодняшний день услуга, которую предоставляет оценочная компания FM Consulting. Это обусловлено тем, что большинство жителей Азербайджана живут в квартирах (по статистике, на тысячу жителей страны приходится 425 квартир), что приводит к тому, что возникает огромное количество ситуаций, когда необходимо провести оценку этого вида недвижимого имущества.

Оценка комнаты по своим исходным данным и методам определения стоимости схожа с оценкой стоимости доли и оценкой стоимости квартиры. Она опирается на особенности оцениваемого объекта и его характеристики. Однако оценка комнаты обладает и рядом отличий.
В нашей стране явление, которое называется коммунальной квартирой, до сих пор широко распространено, несмотря на то, что с каждым годом все больше граждан приобретает себе собственное жилье. Поэтому такая услуга, как оценка комнаты в квартире, довольно востребована и касается многих людей.

Любое жилое помещение может находиться в общей долевой собственности, тогда каждый из его собственников обладает определенной долей в правах на него. Собственник вправе пользоваться, владеть и определять юридическую судьбу своих долей так же, как и в случае с любым объектом движимого имущества: он имеет право дарить, обменивать, продавать или отчуждать любым иным способом. Все это означает, что доля обладает своей стоимостью, поэтому оценка доли в квартире имеет отдельное направление и особенности.

В стоимость услуги Оценка квартиры включены все накладные расходы, связанные с оказанием Оценочных услуг (осмотр комнаты, транспортные расходы, стоимость услуг связи, поиск информации и пр.), а также курьерская доставка отчета.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ

Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы
Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, либо иные документы подтверждающие или устанавливающие права на оцениваемую квартиру, например, договоры (купли-продажи, долевого участия в строительстве, дарения, мены и тд.).

Поэтажный план квартиры
Поэтажный план - схематический чертеж, отражающий планировку квартиры. Поэтажный план может входить в состав таких документов, как Технический паспорт жилого помещения (квартиры) или Технический паспорт жилого многоквартирного дома (в виде чертежа планировки всего этажа), иногда поэтажный план входит в состав Кадастрового паспорта или составлятся отдельно.

Экcпликация
Экспликация - информационно-справочный документ, представляющий собой таблицу с указанием помещений (и их площадей), входящих в состав оцениваемоей квартиры.

Паспортные данные заказчика оценки
Разворот первой страницы паспорта, а также страница с регистрацией по месту жительства (пребывания).

В зависимости от конкретной ситуации оценка квартиры может быть произведена при нехватке тех или иных документов, специалисты оценочной компании FM Consulting бесплатно проконсультируют Вас о такой возможности.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

1. Согласование с нашими менеджерами удобного времени осмотра оцениваемой квартиры и выбор удобного способа оплаты.

2. Осмотр оцениваемой квартиры.

3. Расчет рыночной стоимости и подготовка отчета об оценке квартиры.

4. Доставка отчета об оценке квартиры.

Оценка квартиры специалистами оценочной компании FM Consulting - это возможность организовать осмотр квартиры в любое удобное для Вас время, в том числе в выходные дни.

ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ

· Основным ценнобразующим фактором, влияющим на стоимость недвижимости является местоположение. Район, в котором расположен объект оценки, его престижность, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая чистота и т.д., все это оказывает определяющее значение на стоимость недвижимости.

· Немаловажным фактором является и тип дома, в котором расположен объект оценки. Квадратные метры недвижимости в элитных домах могут стоить во много раз дороже, чем в типовых и бюджетных домах. Имеет значение материал стен дома, перекрытий, износ здания и т.д.

· Состояние прилегающей территории - условия для парковки автомобилей, наличе детской площадки, охраны.

· Этаж расположения.

· Количество комнат в квартире.

· И многие другие

Специалисты оценочной компании FM Consulting постараются выявить, учесть в расчетах и обратить внимание конечных пользователей отчета об оценке квартиры на все факторы, существенно влияющие на рыночную стоимость.

ЦЕЛИ ОЦЕНКИ

· Проведение сделок по продаже или покупке квартиры на открытом рынке. Такого рода сделки на сегодняшний день являются преобладающими на рынке недвижимого имущества, и с каждым днем их число только возрастает. Это и приводит к такой популярности услуги по оценке квартир. Владелец квартиры должен знать актуальную рыночную стоимость своей недвижимости, чтобы выгодно продать ее. Покупатель же, в свою очередь, должен быть уверен, что предложенная продавцом цена не является завышенной.

· Оценка квартиры для суда при возникновении различных имущественных споров. Так, например, одним из часто встречающихся в практике случаев, являются споры по поводу раздела квартиры, оставленной в наследство. Чтобы выделить долю в спорной ситуации, бывает необходимо оценить ее.

· Оценка квартиры для передачи в залог при кредитовании. Обеспечить взятый в банке кредит вы можете имеющимся у вас недвижимым имуществом, в частности, квартирой. Для того чтобы подтвердить ее текущую стоимость, вам нужно будет предъявить банку отчет об оценке. При этом оценщиком определяется не только рыночная стоимость квартиры, но и ликвидационная – стоимость, за которую она может быть отчуждена в течение короткого срока.

· Заключение брачного контракта. Чтобы составить брачный контракт, необходимо знать рыночную стоимость всего имущества, в том числе и недвижимости.

· Раздел общего имущества между бывшими супругами. Аналогичная ситуация возникает и в ходе бракоразводного процесса, когда нужно определить рыночную стоимость всего имущества бывших супругов.

· Получение квартиры по наследству. При вступлении в наследство вам необходимо будет представить нотариусу отчет об оценке недвижимого имущества.

· Заключение договора на страхование жилья. При оформлении договора со страховой компанией для того, чтобы точно определить страховую сумму возмещения при страховом случае, вам нужно определить стоимость страхуемого объекта.

· И многие другие.

Оценка квартиры производится специалистами оценочной компании FM Consulting для любых целей.

ПОДРОБНЕЕ ОБ УСЛУГЕ ОЦЕНКА КВАРТИРЫ

В связи с большим количеством вопросов, с которыми к нам обращаются наши клиенты, мы решили более подробно и простыми словами рассказать о таком непростом и многогранном процессе, как оценка рыночной стоимости квартиры, осветить наиболее важные и часто возникающие вопросы. В будущем мы постараемся добавлять еще больше информации, надеемся, что она поможет лучше понять и разобраться с возникающими вопросами, впрочем, Вы всегда можете обратиться к нам и получить бесплатную консультацию у специалиста.

Подробнее о документах, необходимых для оценки квартиры. По большому счету оценить квартиру можно вообще без документов. Часто такие ситуации возникают если происходит оценка квартиры для суда. Например, при разделе имущества, когда одна из сторон всячески препятствует другой, ограничивает доступ к объекту оценки и т.д. В подобных случаях оценщик использует данные, предоставленные заказчиком в виде справки или даже устно. Однако нужно иметь в виду, что оценщик прописывает в отчете источники информации, использованной при составлении отчета, допущения и ограничительные условия. Таким образом, степень доверия к отчету об оценке, данные которого основываются на документальных источниках значительно выше, но это не означает, что отсутствие тех или иных документов является препятствием для проведения оценки.

В общем случае для того, чтобы оценить квартиру понадобятся правоустанавливающие (правоподтверждающие) документы, то есть те, которые подтверждают или устанавливают права на оцениваемую квартиру (в идеальном случае это выписка из ЕГРП), а также технические документы, в которых содержатся данные об объекте оценки, прежде всего общая площадь. Не имеет значения в каком именно документе БТИ содержатся эти данные, будет ли это Технический паспорт жилого помещения, Технический паспорт многоквартирного дома или Кадастровый паспорт.

Если оценка квартиры происходит для ипотеки, то в соответствии с требованиями банков, оценщик должен указать соответствие фактической планировки плану БТИ, поэтому в случае оценки квартиры для ипотеки необходим поэтажный план БТИ.

Можно ли оценить квартиру для залога без поэтажного плана? Это возможно сделать только по согласованию с банком. В нашей практике были случаи, когда оценка квартиры для ипотеки производилась без поэтажного плана, как правило, это касается ситуаций, когда объект оценки, располагается в доме новостройке, техническая документация на квартиру еще не существуют, а документы на многоквартирный дом получить крайне затруднительно.

Сколько должна стоить оценка квартиры. Человеку, впервые столкнувшемуся с необходимостью оценить квартиру, на первый взгляд вероятно покажется, что несколько сот азн. за 50 – 60 листов бумаги - это слишком дорого, но это только на первый взгляд. Для того что бы подготовить качественный отчет об оценке, составленный в соответствии с действующим законодательством, который будет иметь юридическую силу, необходимо выполнить ряд мероприятий: осмотреть объект оценки, рассчитать рыночную стоимость, оформить и распечатать в нескольких экземплярах отчет об оценке. Труд специалистов на каждом этапе должен быть оплачен, аренда офиса, расходные материалы, транспортные издержки, оборудование и налоги тоже должны оплачиваться, кроме этого оценочная компания и оценщики должны состоять в СРО, платить ежегодные членские взносы, иметь застрахованную ответственность, это делает отчет об оценке юридическим документом, при всем этом оценочная компания не должна работать себе в ущерб. Мы не будем вдаваться в подробности расчета себестоимости, но несложно подсчитать, что полноценный отчет об оценке никак не может стоить 100 азн. Мы регулярно следим за рынком оценочных услуг, стараясь делать наиболее выгодные предложения для наших клиентов. На сегодняшний день наша оценочная компания, предлагает услугу оценка квартиры в г. Баку по стоимости от 100 азн. Следует отметить, что курьерская доставка входит в стоимость, отчет об оценке доставляется клиенту или в банк. Нам удалось снизить стоимость оценочных услуг благодаря высокому уровню автоматизации бизнес процессов, оценочная компания «FM Consulting» ставит одним из приоритетных направлений развития своей деятельности оценку жилой недвижимости.

Осмотр объекта оценки требуется, как один из пунктов сбора данных, необходимых для того что бы оценить квартиру. Оценщик получает сведения о состоянии квартиры, наличии ремонта, уровне отделочных улучшений, а также данные о виде из окна, окружении, инфраструктуре и т.д. Кроме того в процессе осмотра производится фотофиксация объекта, а полученные фотоснимки войдут в отчет об оценке.

Оценка квартиры для ипотеки согласно требованиям банка, учитывает соответствие поэтажного плана фактической планировке квартиры, т.е. отчет об оценке для ипотеки содержит сведения о произведенных переустройствах и перепланировках, а также о возможности и стоимости согласования (если проводится оценка квартиры для суда или оценка квартиры для нотариуса, например, для вступления в права наследства, то это не требуется).

Можно ли оценить квартиру без осмотра? Вряд ли банк примет отчет об оценке квартиры, осмотр которой не производился. Однако, бывают случаи, когда оценка проводится без осмотра, например, если существует необходимость оценить квартиру на дату в прошлом (ретроспективная оценка), либо произвести осмотр объекта по каким-либо причинам невозможно. В таких случаях оценщик прописывает в отчете соответствующее допущение.

Оценка квартиры для суда и ее особенности. Чаще всего необходимость в такой оценке возникает при имущественных спорах, когда требуется понимание того, сколько стоит имущество. Поэтому основным отличительным критерием оценки квартир для суда является наличие второй стороны, которая имеет свои контраргументы, и также может предоставить отчет об оценке. В некоторых случаях для того что бы понять какой из отчетов содержит корректно рассчитанную рыночную стоимость, судом назначается экспертиза. В любом случае успех в суде будет зависеть от того, насколько убедительными окажутся данные изложенные в отчете. Поэтому оценка квартиры для суда должна проводиться опытными специалистами, сведения, вошедшие в отчет об оценке, должны быть достоверными, расчеты проверяемыми и обоснованными.

Оценка квартиры для нотариуса необходима, когда требуется определить рыночную стоимость для сделок с имуществом, которые подлежат обязательной нотариальной регистрации, например, для вступления в права наследства. При этом оценка, как правило, производится на дату в прошлом, то есть на дату смерти, таким образом, оценка квартиры для нотариуса производится без осмотра. Кроме того, почти во всех случаях нотариусу достаточно короткого заключения о рыночной стоимости вместо полноценного отчета, что позволяет снизить стоимость оценочных услуг. Оценочная компания «FM Consulting» предлагает услугу оценка квартиры для нотариуса по цене 100 азн.

Оценка земельного участка

Оценка стоимости земельного участка – это еще одно направление оценки недвижимого имущества, которым занимается оценочная компания FM Consulting. В этом случае объектом оценки является земельный участок, то есть часть поверхности с описанными и удостоверенными в установленном законом порядке границами. Права на земельный участок владельца удостоверены в специальном документе – свидетельстве о праве собственности на земельный участок, в котором есть сведения о внесении записи в ЕГРП.

Земля обладает уникальной отличительной особенностью - она практически не подвержена износу и устареванию, соответственно, оценка стоимости земельного участка затратным подходом не производится. При этом в большинстве случаев оценить земельный участок возможно при использовании только одного сравнительного подхода, который дает наиболее точный показатель рыночной стоимости при достаточной развитости рынка. Выбор методологии оценки будет зависеть от таких факторов, как наличие построек на участке, а также уровня развития рынка продажи и аренды участков, аналогичных оцениваемому. От выбранного метода в свою очередь будет завесить и стоимость услуг по оценке. Мы регулярно проводим мониторинг цен на рынке оценочных услуг, стараясь предложить оптимальную цену, сохраняя при этом безупречное качество отчётов об оценке, с которыми можно будет обратиться в суд, использовать в банке, для принятия управленческих решений и т.д.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ

Документы, содержащие данные о количественных и качественных показателях, понадобятся для того что бы оценить земельный участок, это прежде всего правоустанавливающие документы (например, свидетельство о государственной регистрации права) и кадастровый паспорт, а также документы с информацией об обременениях и ограничениях (если имеются). Если оцениваемый участок облагорожен, имеет улучшения (постройки), необходимо предоставить информацию о них. Для составления отчета и договора понадобятся данные о заказчике (паспорт для физических лиц и карточка предприятия для юридических лиц, для последних так же необходима информация о балансовой стоимости объекта). На сегодняшний день часть данных о земельном участке можно получить в открытом доступе на сайте Росреестра, для этого достаточно знать кадастровый номер, поэтому для уточнения необходимой для проведения оценки информации при отсутствии каких-либо документов лучше всего связаться со специалистом.

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

1. Согласование с нашими менеджерами удобного времени осмотра оцениваемого земельного участка и выбор удобного способа оплаты.
2. Осмотр оцениваемого земельного участка.
3. Расчет рыночной стоимости и подготовка отчета об оценке.
4. Доставка отчета.

Как правило оценка стоимости земельного участка занимает не более двух дней, чаще всего – один день. Сроки проведения оценки зависят от площади участка, категории земли и вида ее разрешенного использования (ВРИ). Оценить земельный участок под промышленные нужды с редким ВРИ для целей оспаривания кадастровой стоимости гораздо трудозатратнее, чем землю под ИЖС или ЛПХ для целей купли-продажи, залога или нотариуса.

ОЦЕНКА ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Представляя собой основу объектов недвижимого имущества, земельные участки обладают огромной экономической значимостью, земля может обладать огромным инвестиционным потенциалом. При этом оформление собственности – не единственная правовая форма, позволяющая использовать землю. Существуют и частичные имущественные права на землю, предусматривающие меньший объем прав, чем полное право собственности. Такая терминология активно используется в западной оценочной практике для определения прав, отличающихся от права собственности, но позволяющих получать доход от использования земли. Право аренды, представляющее собой передачу имущества во временное пользование с взиманием платы согласно договору аренды, является одной из наиболее распространённых форм использования земли, поэтому оценка права аренды земельного участка достаточно востребована. Рыночная стоимость права аренды зависит от объема правомочий по использованию земли и доходов, которые она способна генерировать. Оценка права аренды земельного участка может быть произведена с применением доходного и сравнительного подходов. Стоимость и сроки те же, что и при оценке рыночной стоимости права собственности.

ОЦЕНКА АРЕНДНОЙ СТАВКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Оценка арендной ставки земельного участка – определение величины рыночной стоимости прав владения и пользования, выраженных в виде величины ежемесячной (ежегодной) ставки арендной платы или расчет справедливой величины рыночной стоимости аренды т.е. денежных выплат за определенный временной отрезок в соответствии с договором аренды. Оценка арендной ставки земельного участка дает полезную информацию как арендатору, так и арендодателю, позволяя первому определить наиболее вероятный доход от сдачи в аренду, а второму соответственно спрогнозировать свои будущие расходы. При достаточно развитом рынке для расчета арендной ставки применяется сравнительный подход, в противном случае используются методология доходного подхода, который подразумевает определение рыночной стоимости права пользования объектом через величину рыночной стоимости права собственности, поэтому предварительно проводится оценка стоимости земельного участка. Инструментом перевода рыночной стоимости права собственности в текущую рыночную стоимость права аренды является коэффициент капитализации.

ЦЕЛИ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

· Покупка или продажа земли на открытом рынке.

· Принятие решения о сдаче имеющегося земельного участка в аренду, для уточнения ставки для будущих арендаторов.

· Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

· Принятие земельного участка в наследство.

· Оценка земельного участка для залога в банке в случае оформления кредита или ипотеки.

· Вложение инвестиций, инвестирование в землю.

· Имущественные споры, рассматриваемые в судебном порядке.

· И многие другие.

Оценка дома с земельным участком

Отсутствие уверенного развития на российском рынке загородной недвижимости стало за последнее время привычным, более того - рынок уже давно в состоянии стагнации, если не спада. Кризисные явления значительно снижают покупательскую способность, современный покупатель – аналитик, маркетолог, и оценщик одновременно, он не спешит, изучает, выбирает. Продавцы без энтузиазма принимают новые правила игры, не желая проиграть, они не спешат снижать ценники своих предложений. Итог - реализуются только удачные объекты с изначально адекватной стоимостью, либо существенно сниженной в процессе торга. В таких условиях непрофессионалу становится нелегко ориентироваться в ценообразовании, поэтому оценка дома с участком, коттеджа, выполненная профессиональным и опытным оценщиком – залог успеха любой сделки.

В состав любого дома, как объекта оценки, входят так называемые улучшения (постройки) и сама земля непосредственно. Таким образом, оценщик производит расчет стоимости объекта оценки в целом, а также стоимость земельн(ого/ых ) участк(а/ов) в отдельности. Обычно оценку дома с участком производят с применением сравнительного подхода, часто используют также и затратный подход.

Для быстрейшего проведения работ по оценке, необходимы следующие документы:

· Документация, устанавливающая права;

· Техническая документация БТИ;

· Сведения об имеющихся (если таковые есть) обременениях (таких как внесение в качестве залога, сервитуты, наличие арендаторов, и прочее).

Разброс цен при оценке дома с участком, коттеджа намного выше, чем при оценке городской жилой или коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что все коттеджи, дачи, и иные объекты не стандартны и полностью одинаковых земельных участков не существует. Кроме того, по сравнению с квартирами, существует намного большее количество параметров, которые тем или иным образом могут влиять на рыночную стоимость загородного дома. Среди них.

· Наличие всех необходимых инженерных коммуникаций, их состояние и износ.

· Удаленность дома от основных магистралей, дорог, прочих подъездных путей.

· Удаленность объекта от города.

· Ландшафт местности.

· Площадь загородного дома и площадь земельного участка.

· Близость лесного массива, озер, рек, прочих водоемов.

· Тип дома, количество в нем этажей.

· Конструктивные решения, планировка.

· Материал стен, состояние отделки.

· Освещенность.

· Расположение и шаговая доступность магазинов, аптек.

Оценка дачи

Оценка дачи – это одно из наиболее востребованных направлений оценки жилой недвижимости. Под дачей обычно понимается постройка в виде дома с земельным участком, расположенная за городом. Особенностью такого недвижимого имущества является то, что для постоянного проживания оно, как правило, не используется. Пик эксплуатации таких объектов приходится на летний сезон.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ

Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы на дом
Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, либо иные документы подтверждающие или устанавливающие права на оцениваемый дом, например, договоры (купли-продажи, дарения, мены и тд.).

Правоустанавливающие/ правоподтверждающие документы на земельный участок
Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, либо иные документы подтверждающие или устанавливающие права на оцениваемый земельный участок, например, договоры (купли-продажи, дарения, мены и тд.).

Кадастровый паспорт земельного участка

Технические документы БТИ на дом

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

1. Согласование с нашими менеджерами удобного времени осмотра оцениваемого дома и выбор удобного способа оплаты.

2. Осмотр оцениваемого дома.

3. Расчет рыночной стоимости и подготовка отчета об оценке.

4. Доставка отчета.

ЦЕЛИ ОЦЕНКИ

· Покупка, продажа объекта.

· Передача загородного дома в залог при ипотечном кредитовании.

· Страхование дома, коттеджа, дачи.

· Определение размера арендной ставки.

· Имущественные споры в судебном порядке по поводу недвижимости.

· Внесение объекта загородной недвижимости в уставный капитал предприятия.

· Раздел имущества (например, между партнерами по бизнесу или бывшими супругами).

· Оптимизация налогообложения.

· Принятие управленческих или инвестиционных решений.

· Другие операции.

Оценка имущественного комплекса

Имущественный комплекс – это предприятие и все те объекты, которые находятся в его собственности и используются для осуществления предпринимательской деятельности. Это могут быть такие объекты, как:

· Земельные участки;

· Здания, сооружения, строения и прочие улучшения;

· Инженерные коммуникации и системы;

· Оборудование, технологические линии, станки;

· Машины, автотранспорт;

· Сырье, материалы, изготовленная продукция;

· Незавершенное строительство;

· Нематериальные активы (деловая репутация, товарные знаки, бренды, интеллектуальная собственность и другие);

· Дебиторская, кредиторская задолженности;

· Имущественные права юридических лиц на данные объекты.

Оценочная компания FM Consulting предоставляет своим клиентам профессиональные и качественные услуги по определению стоимости имущественного комплекса. Так, исходя из случаев в практике специалистов, оценка стоимости имущественного комплекса наиболее востребована в случае:

· оформления договора на покупку или продажу отдельной части или целого комплекса имущества. Так, оценка имущественного комплекса поможет определить наилучшую и обоснованную стоимость объекта на текущую дату.

· получения кредита в банковских организациях для его подтверждения залогом. Банки готовы предоставлять компаниям денежные средства под залог их основных средств, но необходимым условием при этом является то, что получатель кредита должен подтвердить стоимость имущества с помощью отчета об оценке.

· внесение в уставный капитал предприятия имущества. Законодательство устанавливает, что если неденежный вклад обладает стоимостью более 200 МРОТ, то требуется его независимая оценка.

Кроме вышеперечисленных целей оценки имущественного комплекса, есть и другие, связанные планированием деятельности компании и ее менеджментом. Так, результаты оценки стоимости имущественного комплекса могут быть использованы для:

· принятия стратегических решений;

· оценки эффективности управления имуществом организации;

· проведения торгов и конкурсов;

· оформления договоров на доверительное управление имуществом;

· передачи объектов в аренду или лизинг;

· возмещения нанесенного имуществу ущерба;

· привлечения инвестиций;

· урегулирования имущественных споров в судебных инстанциях;

· и другого.

Оценка имущественного комплекса – это достаточно востребованная услуга в наши дни, при этом заинтересованными лицами в ней могут являться такие участники рынка, как:

· Покупатель, продавец в случае заключения договоров по купле-продаже имущественного комплекса.

· Арендатор и арендодатель при определении размера арендной платы за имущество.

· Банковские организации при решении о возможности предоставления предприятию денежных средств в кредит.

· Государство или муниципальное образование при изъятии имущества для муниципальных или государственных нужд.

· Собственник или арендатор земельного участка при расчете компенсации за проведение работ (например, строительства дороги, устройства городских инженерных коммуникаций) на его территории.

После проведения всех работ по определению стоимости имущественного комплекса специалист оценочной компании FM Consulting предоставит вам отчет об оценке, полностью соответствующий требованиям законодательства и стандартам оценки. Данный документ является официальным, обладающим юридической силой, и может быть предоставлен в суды или иные учреждения для подтверждения стоимости имущественного комплекса.

Оценка офиса

Офисные здания и помещения – это одни из самых интересных для оценки коммерческих объектов. Они предполагают индивидуальный подход к их рассмотрению специалистом, учет множества параметров, которые раскрывают как особенности самого объекта, так и рынка недвижимости.
Оценочная компания FM Consulting предлагает качественные и профессиональные услуги по оценке стоимости офиса для различных целей оценок. Так, независимая оценка такого типа коммерческой недвижимости может понадобиться в самых различных случаях. Из них наиболее распространенными являются:

· Переоценка стоимости основных фондов и активов предприятия для уменьшения величины налогов на имущество, которые оно выплачивает.

· Получение кредита в банке под залог в виде офисного здания, помещения.

· Совершение сделки по продаже или покупке объекта недвижимости, либо сдачи его в аренду арендаторам.

· Страхование имущества организации, при этом офис является объектом страхования.

· Внесение вклада в уставный капитал компании в виде недвижимого имущества.

· Другие.

Оценка стоимости офиса должна начинаться с обозначения вместе с заказчиком цели проведения данных работ. Если состав необходимых документов и факторы, влияющие на стоимость объекта, не зависят от цели определения стоимости, то вид стоимости (ликвидационная, рыночная, инвестиционная) определяется именно целью.

Говоря о такой услуге, как оценка офиса, большое внимание стоит обратить на параметры, формирующие итоговую стоимость такого объекта недвижимости. Их очень много, и они носят различный характер: технический, экономический, социальный, территориальный, политический и другие. Кроме того, они могут быть характерны как для определенного объекта (офиса, офисного здания), так и для всего рынка офисной недвижимости.
Очень часто можно слышать фразу о том, что глаза - это зеркало души. Тогда офис – это лицо каждой уважающей себя фирмы. И с таким утверждением трудно поспорить, ведь это не просто слова. От качества, состояния и внешнего вида офиса компании зависит отношение к вам ваших клиентов. Но также от этого зависит и рыночная стоимость офиса, ведь все это те параметры, которые определяют ее. В целом, к таким ценообразующим факторам можно отнести:

· Расположение офиса, район города, его престижность, подъездные пути, близость других офисных зданий.

· Наличие автостоянок и парковочных зон, тип парковки, а именно: открытая или закрытая она, имеется ли охрана.

· Вид из окна офиса.

· Физический износ, техническое состояние здания, качество отделки помещений и фасада, тип ремонта.

· Состояние инженерных сетей и коммуникаций.

· Наличие и техническое состояние лифтов, кондиционеров, вентиляции, систем охраны, пожарных систем, телефона, Интернета и пр.

· Развитость инфраструктуры внутри здания: наличие администратора, ресепшена, банкоматов, копировальных центров, тренажерных залов, столовых, кафетериев, автомастерских.

Кроме вышеперечисленных, значимыми параметрами также являются год введения в эксплуатацию здания с офисами, полнота и правильность имеющихся на него документов, наличие профессиональной компании, занимающейся эксплуатацией и управлением офисным зданием. Очень важен и класс офисного здания в соответствии классификации зарубежных стандартов, всего их четыре: A, B, C, D, из них первый является самым престижным и востребованным.
В ходе оценки стоимости офиса специалист большое внимание уделяет ликвидности объекта недвижимости, особенно если определение стоимости производится в целях использования в качестве залога или продажи. С ликвидностью связан и другой ценообразующий фактор – востребованность объекта, выраженная в наличии постоянных арендаторов, небольшом коэффициенте недозагрузки (в случае офисного здания, сдающегося в аренду по частям).
В оценочной деятельности при составлении отчетов используется три подхода к оценке:

· сравнительный

· доходный

· затратный

Самым эффективным, часто применяемым способом, наиболее полно отражающим все характерные особенности офисной недвижимости, является сравнительный подход. Используя его, можно наиболее точно определить стоимость офиса в текущий момент с учетом сложившейся в это время рыночной ситуацией. Оценщик изучает все предложения на рынке по объектам, являющимся аналогами рассматриваемому, анализирует спрос и потребности покупателей и арендаторов и на основе этого определяет итоговую стоимость.
На практике специалисты сталкиваются и с такими ситуациями, когда необходимо использовать и остальные подходы, затратный и доходный. Так, затратный подход может быть применим в случае новых офисов, либо наоборот, очень старых и уже нерентабельных, когда нужно принимать меры по реконцепции или реновации. Доходный подход используется оценщиками в тех ситуациях, когда офисная недвижимость эксплуатируется уже достаточное время, имеет постоянных арендаторов с долгосрочными договорами, данный офис престижен и востребован, и необходимо привлечь инвестиции в него. Также доходный и затратный подходы могут быть применены, когда на рынке представлено недостаточно объектов-аналогов, либо их нет совсем, то есть сравнить оцениваемый офис не с чем.
В отчете об оценке офиса может быть указана не только оптимальная ставка аренды или стоимость недвижимости на текущую дату. В данном документе также могут содержаться какие-либо рекомендации специалистов по наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта для получения наибольших доходов и увеличения стоимости офиса.
Для того, чтобы оценка офиса была возможной, клиенту необходимо предоставить весь пакет документации, включающий:

· Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.

· Документация на офис из БТИ: технический паспорт, планы этажей, экспликация всех помещений.

· В случае если были перепланировки: документы от органов самоуправления, подтверждающие их законность.

· Сведения об обременениях объекта (нахождении в залоге, аренде и прочих).

· Правоустанавливающие документы на земельный участок под офисным зданием.

· Балансовая стоимость объекта.

В наши дни такая услуга, как оценка помещений, в частности, нежилых, пользуется все большим спросом, несмотря на то, что их доля на всем рынке недвижимости намного менее значительная, чем доля жилых объектов. Но это не мешает помещениям коммерческого назначения быть рентабельным активом с очень коротким сроком окупаемости для их собственников.

Если говорить об оценке стоимости помещения, то под этим понятием чаще всего подразумевают определение стоимости помещений определенного назначения. Оценочная компания FM Consulting предоставляет услуги по оценке нежилого помещения следующего функционального назначения:

· Торговое;

· Офисное;

· Производственное;

· Складское.

Заказчик услуги должен сообщить специалисту, какие цели он преследует, то есть для чего ему необходима оценка нежилого помещения. В зависимости от поставленных целей и задач оценщиком будет выбрана разновидность стоимости, которая будет определяться: рыночная, инвестиционная или ликвидационная. Распространенными целями определения стоимости нежилых помещений на сегодняшний день являются:

· Совершение сделок по покупке или продаже объекта коммерческой недвижимости. Специалист компании поможет подобрать наиболее выгодную и адекватную цену для продажи или покупки помещения на открытом рынке.

· Получение кредита под залог нежилого помещения в банковской организации. Это одна из наиболее часто встречающихся ситуаций, когда требуется определение стоимости имущества. Если вы берете в банке крупный кредит, вы обязаны предоставить какое-либо имущество в залог, чтобы обеспечить и подтвердить возвратность денежных средств. При этом также необходимо документально подтвердить и стоимость заложенного имущества. Сделать это можно при помощи отчета об оценке, заказанного у независимого специалиста.

· Решение имущественных споров в судебном порядке. Если говорить о данном направлении, то самыми частыми случаями, когда нужна независимая оценка недвижимого имущества, в частности, нежилых помещений, являются бракоразводные процессы. Чтобы понять, что из совместно нажитого имущества перейдет к каждому из бывших супругов, необходимо провести оценку стоимости собственности.

· Передача нежилого помещения в наследство. Процедура оценки в данном случае является обязательным условием вступления в наследство. Исходя из стоимости коммерческого помещения на дату смерти ее бывшего собственника, определяется размер пошлины, которую требуется заплатить нотариусу за его услуги.

· Передача в аренду помещения коммерческого назначения. Оценка нежилого помещения в этом случае необходима для того, чтобы определить, какой доход может принести данный объект коммерческой недвижимости в краткосрочной и долгосрочной перспективе. Также данная процедура может быть выполнена для того, чтобы определить по какой арендной ставке будет выгодней всего сдавать арендатору нежилое помещение (при учете нормальных рыночных условий).

· Внесение нежилого помещения в уставный капитал предприятия.

· Переоценка стоимости всех основных фондов компании.

· Оформление договора страхования нежилого помещения.

Не обязательно, что цель проведения оценки стоимости помещения будет только одна. Заказчик может определить несколько целей для определения стоимости объекта коммерческой недвижимости, например, оценка для реализации инвестиционного проекта и оценка для страхования недвижимости. Такие цели не являются взаимоисключающими, но значения рыночной стоимости и инвестиционной стоимости помещения не будут совпадать.

Оценка предприятий

Под термином «оценка предприятия» обычно подразумевается расчет рыночной стоимости действующего субъекта хозяйствования. В свою очередь, под действующим предприятием понимается такое предприятие, которое в расчетный обозримый период времени не прекращает свою деятельность.
Стоимость предприятия - это выраженная в денежной форме ценность комплекса имущества предприятия с учетом его коммерческих, социальных, промышленных показателей. Кроме того, на стоимость предприятия оказывает влияние его специализация, возможность будущего развития и дальнейшие перспективы.

Оценка состояния предприятия может включать в себя несколько направлений:
1) Оценка стоимости прав собственности, а также иных прав, которые находятся у хозяйствующего субъекта.
2) Оценка обязательств, долгов в отношении акций, облигаций, иных ценных бумаг, вкладов в уставный капитал.
3) Оценка предприятия в форме имущественного комплекса.

Оценочная компания FM Consulting предлагает своим клиентам услуги по определению стоимости целого предприятия или его элементов. В зависимости от цели оценки и поставленных задач специалисты могут определить следующие виды стоимости предприятия:

· рыночная

· инвестиционная

· ликвидационная

· кадастровая

Рыночная стоимость предприятия – это такая сумма денежных средств, за которую его с наибольшей вероятностью можно продать в день определения стоимости. При этом условия продажи должны точно соответствовать рыночным, то есть должна присутствовать здоровая конкуренция, продавец и покупатель должны действовать разумно и без принуждения на основании верной и истинной информации об объекте. Также на величине стоимости предприятия не должны отражаться действия каких-либо нетипичных факторов. Это означает, что:

· Продавец не обязан продавать свое предприятие, а покупатель не обязан его приобретать.

· Обе стороны знают об особенностях и характеристиках объекта, продавец не скрывает каких-либо фактов, касающихся предмета сделки.

· Оцениваемое предприятие открыто представлено на рынке, предложение представляет собой публичную оферту. Период экспозиции должен быть достаточно большим для того, чтобы все желающие юридические и физические лица могли ознакомиться с условиями сделки и заявленной стоимостью.

· Определенная стоимость является адекватным вознаграждением за продаваемое недвижимое имущество, то есть сделка совершена без принуждения с какой-либо из сторон.

· Плата за объект выражается исключительно в денежной сумме.

Из всего вышесказанного следует, что рыночная стоимость предприятия – это объективная, обоснованная денежная сумма, которая не зависит ни от одной стороны договорных отношений, а только отражает существующие в данный момент условия на рынке недвижимости.
Кроме того, оценка эффективности предприятия может проводиться и с целью определения его инвестиционной стоимости. Такой вид стоимости отражает возможность предприятия приносить доход определенному юридическому лицу, либо нескольким юридическим лицам, при инвестировании в него. В данном случае оценщик не учитывает возможность реализации предприятия исключительно в условиях свободного рынка. Таким образом, оценка инвестиционной стоимости объекта показывает определенному инвестору, насколько прибыльными для него будут мероприятия по вложению средств в предприятие. Оценка эффективности предприятия в таком случае должна будет отразить возможные риски, перспективы роста и развития предприятия, а также необходимые объемы финансирования.

Ликвидационная стоимость предприятия – это такая денежная сумма, за которую с наибольшей вероятностью предприятие будет реализовано за период экспозиции, который является существенно меньше типового для такого объекта периода от выставления на продажу объекта до приобретения его покупателем. При этом рассматривается такая ситуация, когда владелец предприятия вынужден осуществить продажу своего имущества. При определении такого вида стоимости оценщик учитывает влияние различных параметров и обстоятельств, которые приводят продавца к необходимости продавать предприятие по стоимости, которая ниже рыночной.
Последний вид стоимости предприятия, кадастровая стоимость, рассчитывается специалистами методами массовой оценки в соответствии с требованиями нормативных документов, которые регламентируют порядок проведения кадастровой оценки имущества. Одной из самых распространенных целей определения кадастровой стоимости предприятия является необходимость в оптимизации налогового обложения.

Специалисты оценочной компании FM Consulting готовы провести по заказу клиента определение любой из стоимостей предприятия. При этом заказчик обязан сообщить оценщику цели оценки объекта. Наиболее распространенными целями оценки предприятия являются:

· Продажа или покупка предприятия или его части на открытом рынке.

· Разработка плана по увеличению эффективности и результативности работы оцениваемого предприятия.

· Составление руководством предприятия бизнес-плана.

· Обоснование вложения средств для инвесторов.

· Изменение структуры предприятия, слияние с другой компанией, поглощение другого предприятия, ликвидация юридического лица.

· Определение стоимости части предприятия для ее выкупа в случае выхода из бизнеса одного из участников.

· Определение рыночной стоимости на текущую дату имущественного комплекса для возможности оформления договоров их страхования.

· Расчет стоимости имущества предприятия, которое подлежит налогообложению.

· Определение стоимости акций и иных ценных бумаг для проведения операций с ними.

· Получение крупного кредита в банковской организации. В этой ситуации предприятие вынуждено заложить какое-либо имущество, чтобы обеспечить возвратность средств. Стоимость такого имущества должна быть удостоверена с помощью отчета об оценке.

· Необходимость переоценить стоимость всех материальных и нематериальных активов предприятия.

· Расчет ставки арендной платы для арендаторов предприятия или его части.

· Внесение в уставный капитал предприятия вкладов, выраженных в неденежной форме.